Private Veräußerung und Zehnjahresfrist
Bei privaten Immobilienverkäufen kann ein Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen. Nach mehr als zehn Jahren fällt der Verkauf grundsätzlich nicht unter diese Regelung.
Maßgeblich sind regelmäßig die verbindlichen schuldrechtlichen Verträge. Gewerblicher Grundstückshandel und Betriebsvermögen folgen anderen Regeln. Lassen Sie Fristbeginn und geplanten Verkauf individuell prüfen.
Ausnahme bei Eigennutzung
Ausgenommen sein können Immobilien, die zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Die zweite Alternative bedeutet nicht zwingend drei volle Kalenderjahre. Teilvermietung, zeitweise andere Nutzung und besondere Eigentumskonstellationen erfordern jedoch eine sorgfältige Einzelfallprüfung.
AfA bei vermieteten Gebäuden
Bei Vermietung kann der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden. Der Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Der anwendbare Satz hängt unter anderem von Fertigstellungszeitpunkt, Nutzung und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude sollte nachvollziehbar sein.
Werbungskosten und Finanzierung
Mit der Vermietung zusammenhängende Aufwendungen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen Werbungskosten sein. Dazu zählen beispielsweise bestimmte Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und Schuldzinsen.
Darlehenstilgung ist grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar. Umfangreiche Modernisierungen kurz nach dem Erwerb können steuerlich anders behandelt werden als sofort abziehbare Reparaturen.
Erbschaft und Schenkung früh mitdenken
Bei unentgeltlichen Übertragungen spielen Bewertung, persönliche Freibeträge und frühere Zuwendungen eine Rolle. Auch die steuerliche Anschaffungshistorie kann für einen späteren Verkauf relevant bleiben.
Dieser Überblick ersetzt keine individuelle Beratung. Besprechen Sie größere Entscheidungen rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater und bei rechtlicher Gestaltung mit einem Rechtsanwalt oder Notariat.