Bruttomietrendite: die erste Orientierung
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit 100. Betriebskostenvorauszahlungen gehören nicht zur Nettokaltmiete.
Rechenbeispiel, keine konkrete Anlageempfehlung: Bei 12.000 Euro Jahresnettokaltmiete und 240.000 Euro Kaufpreis beträgt die Bruttomietrendite 5 %. Erwerbsnebenkosten und laufende Kosten sind darin noch nicht enthalten.
Nettorendite: Kosten einbeziehen
Für eine nachvollziehbare Nettobetrachtung ziehen Sie nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und angemessene Instandhaltungsansätze von der Jahresnettokaltmiete ab. Als Bezugsgröße können die gesamten Erwerbskosten einschließlich Nebenkosten dienen.
Der Begriff Nettorendite wird unterschiedlich verwendet. Benennen Sie deshalb ausdrücklich, ob Finanzierung, Steuern und geplante Sanierungen enthalten sind. Nur gleiche Berechnungsgrundlagen sind vergleichbar.
Cashflow: Was bleibt tatsächlich übrig?
Vom verfügbaren Mietüberschuss gehen Zins und Tilgung sowie weitere Auszahlungen ab. Eine wirtschaftlich interessante Immobilie kann bei hoher Tilgung trotzdem einen negativen laufenden Cashflow haben.
Rechnen Sie nicht nur mit Vollvermietung. Leerstand, Reparaturen und Mietausfälle benötigen Liquiditätsreserven. Prüfen Sie auch eine Anschlussfinanzierung mit veränderten Zinsen.
Vor dem Kauf kritisch hinterfragen
Eine hohe rechnerische Rendite ersetzt keine Prüfung der Substanz, Mietverträge und Lage. Unterlassene Instandhaltung kann die scheinbare Attraktivität erheblich verändern.
- Sind Mieten nachhaltig erzielbar und Verträge nachvollziehbar?
- Welche nicht umlagefähigen Kosten und Rücklagen sind nötig?
- Wie verändern Leerstand, Sanierung oder höhere Zinsen das Ergebnis?